Fiscalidad e Impuestos

Cómo se declara la venta de vivienda | DECLARACIÓN AEAT

declara la venta de vivienda

Cuando accedemos a realizar la venta de una vivienda, además de presentar los respectivos documentos de propiedad, se debe proceder a hacer una declaración sobre la realización de este procedimiento.

La mayoría de las personas suele pensar que el mayor de los problemas a la hora de vender un inmueble se constituye en la búsqueda de un comprador potencial, y en el cierre del acuerdo pertinente al precio de venta. Sin embargo, una vez has concretado los lineamientos bajo los cuales se concretará el acuerdo, debes proceder a realizar las correspondientes declaraciones al organismo de Hacienda.

Antes de fijar el precio de venta de tu casa, es importante que consideres el monto a declarar ante Hacienda, ya que, en muchos casos, las personas se han resentido de haber colocado un precio muy bajo que, frente a las obligaciones y declaraciones ligadas a la venta, terminó reportando un margen de ganancia muy bajo.

Si deseas conocer las implicaciones de realizar una venta en términos de impuestos, continúa leyendo, más adelante te explicamos todo lo que necesitas saber acerca de cómo se declara la venta de vivienda.

¿Por qué debes declarar la venta de una vivienda?

Los bienes inmuebles pueden verse sometidos a un proceso de ganancia o de pérdida patrimonial, en el que los sujetos que protagonicen la venta deben verse sometidos a un proceso de declaración, en el que, en los casos de ganancia por venta del bien, el margen del beneficio obtenido debe ser sometido a tributación.

Cuando una transacción de ventas, reporta un beneficio es considerada dentro de la categoría de actividad económica, y por ello debe declarar un importe a la agencia encargada de la recolección de tributos.

La consideración realizada para la determinación de los montos sobre los cuales se realiza el cálculo del gravamen, es variable, y se encuentra asociada a las condiciones sociales y económicas que esté atravesando el país en el momento de la transacción. También pesa sobre esta, la aplicación de coeficientes de nivelación de costos, entre otros factores.

Conceptos importantes

En el proceso de una venta, el valor que constituye el costo de la propiedad cuando fue adquirida, se conoce como valor de adquisición. Por su parte el de venta se le denomina, valor de transmisión.

En lo que respecta al concepto de transmisión, a partir de enero del año 2015, se manejó que este valor quedaría definido por el costo base del inmueble más los costos de tributos asociados al proceso de compra. Esto quiere decir que es el comprador quien lleva el peso de asumir los costos de los impuestos asociados a la transacción de venta del inmueble.

Sin embargo, para las ventas efectuadas hasta el año 2014, Hacienda estipulaba un coeficiente de ajuste sobre los costos de transmisión que se encontraba entre 1,01 y 1,5, cuya variación se definía en base al año de la adquisición del bien. La razón de la aplicación de estos coeficientes obedecía a un intento de evitar las condiciones de usura y estafas asociadas a la venta de propiedades.

Es importante destacar que el procedimiento para desarrollar el cálculo del monto base para el cálculo del impuesto va a ser de naturaleza variable, ya que, su consideración está muy relacionada a las políticas ejercidas por el Gobierno en lo que al tema de inmuebles se refiere, y las condiciones económicas que definan al ambiente en general.

Cuando una persona se encuentra en una propiedad con opción a compra, y ha venido realizando abonos por concepto de renta o alquiler, estas cuotas deberán minorarse en el importe de las amortizaciones.

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¿Cómo se calcula la ganancia?

Muchas personas se encuentran en el negocio de ventas de inmuebles, en el que adquieren viviendas a bajos costos, para luego someterlas a procesos de remodelación que incrementen su valor en el mercado. Este trabajo se desarrolla en los límites de la legalidad, pero al ser una actividad económica que reporta beneficios por su desarrollo dentro del territorio español, la persona que se beneficia de ella debe reportar un porcentaje de esas ganancias a la agencia tributaria.

El cálculo del monto sobre el cual se debita el tributo consiste en una simple resta, en la que se incluye en monto de adquisición, el monto de venta y las inversiones realizadas (sólo aplicable en las transacciones efectuadas hasta el 31-12-2012) que pudieron repercutir en la elevación del valor del bien. Sobre ese margen de ganancia neta, obtenida por la transacción de venta, la oficina de tributos efectúa el cálculo de un porcentaje, que es el que se debe declarar durante la campaña.

Declaración de la venta de vivienda

Es muy importante saber cómo se declara la venta de vivienda, ya que un proceso obligatorio que permite que las transacciones comerciales se desarrollen dentro del margen de las leyes establecidas por la nación. Una transacción con inmuebles debe declararse a fin de definir si constituye una pérdida o una ganancia patrimonial. Esto debe definirse en la base imponible del ahorro del IRPF. Recuerda que, en el caso de las declaraciones, debes incluir toda la información de interés sobre tu situación socio económica, ya que en suma esto es lo que define el total del monto a presentar.

Es importante que, en este sentido, manejes con orden tus documentos, ya que la presentación de tu declaración debe encontrarse sustentada por documentos válidos, de tipo fiscal.

Declaración en no residentes

Para aquellos residentes de la Unión Europea (UE), Islandia y Noruega, que realicen una transacción de venta en el territorio español podrán verse exentos del gravamen, siempre y cuando la cantidad total de la venta sea reinvertida en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuando la compra de una nueva vivienda es inferior al costo de la nueva transmisión, entonces la diferencia será sometida al cálculo del gravamen que, a partir del 1 de enero de 2015, se sitúa en 19,50%.

Para realizar la declaración de este impuesto, se debe acceder a la presentación del modelo 211, el cual puede obtenerse en la agencia electrónica, ingresando a “presentar y consultar declaraciones” y luego accediendo a “trámites destacados”. Para completar este requerimiento debes disponer del certificado electrónico DNIe.

Casos exentos de declaración

Además del caso antes expresado, en el que aquellos no residentes pueden efectuar una transacción al margen de la presentación de impuestos, siempre y cuando el pago de la reinversión abarque el costo de la transmisión en su totalidad; también podemos encontrar otras condiciones que son dignas de definirse como excepciones a la regla de declaración, aplica en los siguientes casos:

  • Cuando las viviendas no pueden definirse como recurrentes, sólo será exenta de la presentación de un gravamen siempre y cuando la persona que realice la venta supere el límite de edad de 65 años, y realiza la contratación de una renta vitalicia.
  • En el caso de las viviendas recurrentes, cuando se define por superiores de 65 años, se le limita de la presentación de un pago de tributación. Cuando se encuentra el caso de inferiores de 65 años, se puede hacer una excepción en la declaración de tributos, en forma total o parcial (depende del caso) si el importe de esta transacción se destina a la adquisición de una vivienda de tipo recurrente. En el caso de las adquisiciones de viviendas secundarias o auxiliares, no es aplicable esta exención.
  • En aquellos escenarios donde las transacciones constituyen una pérdida, reflejada en un déficit entre el monto de adquisición vs el de transmisión, tanto si se trata de una transacción comercial, como si es una de tipo familiar, los procedimientos en este sentido que involucren una pérdida patrimonial no están sujetos a tributaciones.

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Plusvalía municipal

Este impuesto debe cancelarse al ayuntamiento, y está asociado al incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTU). Aunque la plusvalía municipal no está asociada directamente al organismo de Hacienda, el trámite de tu venta no procederá si no te encuentras solvente con el ayuntamiento.

La figura sobre la que recae el pago de este impuesto, va a quedar definida por los parámetros de la jurisdicción donde se efectúa la venta. Si bien, este pago corresponde a la persona que funge la figura del transmitente, en muchos lugares, se ha asumido que es el comprador quien debita el pago ante el ayuntamiento. Aunque en general, el acuerdo de los impuestos puede ser sometido a negociación entre las partes, de manera de establecer lineamientos en los que ninguna de las figuras se vea afectada.

Para proteger los intereses de los compradores en este sentido, se ha establecido, que los gastos que este deba asumir por concepto de tributaciones deberán ser restados del monto total a ser cancelado para la adquisición de la vivienda.

¿Qué sucede si adquiero una casa con hipoteca?

En líneas generales, se tiene que la venta de un inmueble debe realizarse cuando la propiedad está solvente, de manera que el comprador pueda adquirir un bien libre de compromisos. Sin embargo, en los casos en los que el antiguo dueño estaba cancelando el importe de una hipoteca, existen dos alternativas:

  • El vendedor cancela la hipoteca y libera la propiedad, en este caso, se procede al inicio del trámite de compra-venta en la forma habitual.
  • Subrogar la hipoteca, opción en la que el nuevo propietario adquiere el compromiso de cancelarla, pero en este caso, se requiere de la realización de ajustes en el precio total de la venta. Sin embargo, en este caso, se debe proceder a la cancelación del registro de la hipoteca del anterior responsable, lo que involucra una tasa que ronda entre los 1000 euros.

La venta de una casa es un trámite que involucra una serie de requerimientos en los que debemos ponernos al día para poder proceder a la transacción, no importa si es tu vivienda habitual o tu segunda vivienda. Tampoco tiene que ver si la casa es heredada, igualmente debe ser declarada.

El principal de ellos, se constituye en la declaración que debe hacerse sobre la ganancia o pérdida que proporcione la transacción ante el organismo de Hacienda que es el encargado de procesar todos los lineamientos en lo que a consideración de impuestos se refiere.

La revisión de las tasas, y el cálculo del monto a procesar es de vital importancia antes de fijar un monto de venta, para evitar caer en situación de pérdida de patrimonio.

Además de este gasto, debes considerar los pagos que debes efectuar para poner la vivienda al día, y esto se refiere a la cancelación de hipotecas y pago de la plusvalía municipal.

Como es evidenciable, se debe ser cauteloso para evitar la extensión de sanciones por parte de la agencia de tributos.

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