Emprendimiento

Estas son las cláusulas de un contrato de arrendamiento

El alquiler de un local comercial como tal se regulariza en la antigua Ley de arrendamientos urbanos, en esta ley también se regula la ley de viviendas o inquilinato refiriéndose en la primera a los contratos que se suscriben sobre arrendamiento, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.

Cuando alquilas un local debes tener en cuenta que el contrato tiene libertad de condiciones y se regularizan por las cláusula pautadas entre el arrendador y el arrendatario.

¿Cuáles son las pautas principales que tiene un contrato de arrendamiento?

Según las normativas impuestas por las leyes de España el contrato de arrendamientos comercial debe tener las siguientes características:

Primero el contrato de alquiler tiene que ser por escrito además debe identificar a las partes, es decir arrendador y arrendatario, también debe poseer la ubicación y descripción del local, la duración, monto del alquiler a pagar, importe de la fianza y todas aquellas cláusulas que estipulan las partes.

Por otra parte, la duración del contrato se rige principalmente por la voluntad de las partes. Si no es  reflejado  en el contrato, su duración es de un año. El adelanto que se deposita como fianza también puede ser negociable aunque la legislación  de España contempla que el depósito debe ser el equivalente a dos meses de alquiler

Según las normativas de contratos de arrendamiento comercial la renta o importe a pagar por el alquiler se estipula de forma libre, de igual forma el domicilio y medios de pago. La ley estipula que se pague a mes anticipado, dentro de los primeros siete días del mes, sin poder exigirse más de un mes por adelantado. El arrendador está obligado a la entrega de un recibo por los pagos recibidos.

Está contemplado dentro de la ley la cesión y subarriendo del local comercial. Donde obliga al arrendatario comunicar al arrendador que se ha generado una cesión de contrato o subarriendo, teniendo derecho el arrendador a un incremento de la renta del 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o a un 20%.

En el caso de que quieras vender el local, el inquilino tiene derecho al tanteo y retracto. El tanteo significa opción preferente de compra en el caso de igualar las condiciones del comprador.

En cuanto al término retracto, este se refiere a impugnar una compraventa que no se le ha comunicado o se le ha comunicado con datos falsos al arrendatario, como por ejemplo elevando el importe. Estos derechos se pierden si el contrato tiene una duración superior a 5 años, o el comprador adquiere la totalidad del inmueble donde esté situado el local.

No obstante, en las normativas impuestas quedan algunos puntos vacios aún, como establecer compromisos de  reparación y mejora, las causas de finalización del contrato y las vías para realizar cualquier tipo de reclamación por incumplimiento de alguna de las partes. Pero, sin entrar en excesivas profundidades legales, podemos hacernos una idea de cómo tienen que ser los contratos de alquiler de locales comerciales. 

Cabe destacar,  que en los contratos de arrendamiento de locales comercial y oficinas es muy común que se desista a este derecho que la Ley de Arrendamientos Urbanos regula a favor del inquilino, aunque en repetidas ocasiones en las que el arrendatario es una sociedad, se suele pactar una autorización  a ceder el contrato o subarrendar el local u oficina a empresas del mismo grupo que la sociedad arrendataria.

Todo contrato de arrendamiento de un local comercial es el tema de las obraspuesto que es habitual que cuando se alquila un local u oficina, se tengan que hacer obras para adaptarlo a la actividad a desarrollar.

Lo que debes saber antes de abrir un local comercial, lo principal es obtener un permiso o licencia de apertura, que dependerá del tipo de actividad comercial que desempeñe en el local. Insonorización, acceso a personas que posean alguna discapacidad, higiene y manipulación de alimentos, estas  son algunas de las normas aplicables determinadas por el tipo de local.

En algunas ocasiones se trata de locales comerciales que van a generar un impacto mayor entre los habitantes del sector donde este va a funcionar, por ello siempre debes recordar que si se trata de actividades que generen molestias, como un pub o discoteca, será necesario el permiso de la comunidad de vecinos.

Un dato muy importante es que en España en cuanto a las normativas del contrato de arrendamiento comercial que desde junio de 2013, es obligatorio por mandato legal que los locales comerciales tengan su certificado energético. Los gastos de consumo en aquellos locales con una certificación o peor aún se puede disparar por encima de lo que se habían previsto. Por esta causa, resulta fundamental que los nuevos inquilinos estudien las últimas facturas de los locales que tienen previsto alquilar para evitar desajustes en sus previsiones de gasto.Espero que esta información te sea de gran ayuda para fijar las cláusulas del contrato de arrendamiento de forma segura desde el punto de vista jurídico

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